Пара из Мичигана стала первыми в США, кто купил дом под залог Bitcoin в рамках программы, обеспеченной Fannie Mae. Сделку провел кредитор Better при участии Coinbase. Покупатели обошлись без продажи криптоактивов и без уплаты налога на прирост капитала.
Кто провел сделку и что известно?
Coinbase 4 июня сообщила, что заемщики по имени Джо и Эми закрыли первую в США конвенционную ипотеку под залог Bitcoin по программе Fannie Mae. Кредитором выступил Better, продукт которого совместно с Coinbase разрабатывали с марта 2026 года. Объявление сделали в тот же день, когда пара подписала финальные документы. Пока оформление открыто для квалифицированных заемщиков, в ближайшие месяцы ожидается распространение на всю страну.
Кроме Bitcoin, схема поддерживает USDC от Circle. То есть владельцы основного долларового стейблкоина уже сейчас могут воспользоваться этим путем к покупке недвижимости без продажи активов.
Как устроена механика двух кредитов?
Схема состоит из двух отдельных займов. Первый это стандартная ипотека, которая полностью соответствует требованиям Fannie Mae и федерального правительства. Второй оформляется как отдельный заем под залог криптоактивов и становится вторым залоговым правом (second lien) на тот же объект недвижимости. Fannie Mae видит только первый кредит и не взаимодействует с криптовалютой напрямую.
Конкретный пример от Better: первоначальный взнос в $100 000 покрывается размещением $250 000 в Bitcoin на счете в Coinbase. Коэффициент 2,5 к 1 закладывает достаточный буфер на случай рыночной коррекции. Если BTC упадет вдвое от текущего уровня, залог все равно покроет сумму первоначального взноса.
- Хранение в CEX: Bitcoin должен находиться на счете в Coinbase или другой централизованной бирже, самокастодиальные кошельки не подходят.
- Цена считается по рыночному курсу без дисконта, но коэффициент 2,5 к 1 компенсирует волатильность заранее.
- Ликвидация возможна только после 60 дней просрочки ежемесячных платежей, а не из-за рыночных просадок.
- Первый кредит (Fannie Mae) и второй (криптозалог) оформляются как отдельные независимые сделки.
Почему владельцам Bitcoin выгодно не продавать?
Традиционная схема покупки недвижимости выглядела так: продать Bitcoin, заплатить налог на прирост капитала и перевести деньги на счет. При новой схеме ни одного из этих шагов нет. Залог не является налогооблагаемым событием по американскому налоговому кодексу, поэтому владелец избегает потенциально значительного счета от IRS.
Если Bitcoin продолжит расти после оформления ипотеки, владелец продолжает получать выгоду от прироста стоимости. Это особенно актуально для тех, кто покупал BTC годами и накопил существенную нереализованную прибыль.
"Десятки миллионов американцев создали реальный капитал в цифровых активах. Этот капитал теперь имеет прямой путь к приобретению собственного жилья, открывая новые возможности для следующего поколения."
Марк Тройяновски, руководитель партнерств для потребителей, Coinbase, из пресс-релиза от 4 июня 2026
Какая регуляторная база стоит за этим продуктом?
До 2025 года американские кредиторы просто не учитывали криптовалюту при оценке ипотечных заявок. Традиционно рассматривались акции, облигации и наличные. Изменения начались после директивы директора FHFA Билла Пулте, связанной с курсом администрации Трампа на превращение США в крипто-столицу мира. Агентство обязали признавать цифровые активы на централизованных биржах. Самокастодиальные кошельки для этого не подходят.
Первый шаг сделал оптовый кредитор Newrez в январе 2026 года: он начал принимать Bitcoin и Ethereum как залог, но только в продуктах без гарантии Fannie Mae и со значительным дисконтом к рыночной стоимости. Программа Coinbase и Better стала первой с полноценной государственной гарантией.
Что ждать от Bitcoin-ипотеки дальше?
Better планирует расширить доступ к продукту на всех квалифицированных заемщиков США в ближайшие месяцы. Следующим шагом может стать принятие других криптоактивов, хотя сейчас поддерживаются только Bitcoin и USDC.
Но не все в Вашингтоне приняли новость с энтузиазмом. Сенатор Элизабет Уоррен еще в январе утверждала, что принятие криптовалюты в ипотеке вносит лишние риски для потребителей и серьезные угрозы устойчивости финансового рынка США. Это давление не остановило запуск, но может повлиять на дальнейшие регуляторные шаги в зависимости от изменения баланса сил в Конгрессе.
Комментарии
Ваш e-mail адрес не будет опубликован. Обязательные поля отмечены *