Пара з Мічигану стала першими у США, хто купив будинок під заставу Bitcoin у рамках програми, забезпеченої Fannie Mae. Угоду провів кредитор Better за участі Coinbase. Покупці обійшлися без продажу криптоактивів і без сплати податку на приріст капіталу.
Хто провів угоду і що відомо?
Coinbase 4 червня повідомила, що позичальники на ім'я Джо та Емі закрили першу у США конвенційну іпотеку під заставу Bitcoin за програмою Fannie Mae. Кредитором виступив Better, продукт якого спільно з Coinbase розробляли ще з березня 2026 року. Оголошення зробили того ж дня, коли пара підписала фінальні документи. Наразі оформлення відкрите для кваліфікованих позичальників, у найближчі місяці очікується поширення на всю країну.
Крім Bitcoin, схема підтримує USDC від Circle. Тобто власники основного долларового стейблкоїна вже зараз можуть скористатися цим шляхом до придбання нерухомості без продажу активів.
Як влаштована механіка двох кредитів?
Схема складається з двох окремих позик. Перша це стандартна іпотека, яка повністю відповідає вимогам Fannie Mae і федерального уряду. Друга оформляється як окрема позика під заставу криптоактивів і стає другим заставним правом (second lien) на той самий об'єкт нерухомості. Fannie Mae бачить тільки перший кредит і не стикається з криптовалютою напряму.
Конкретний приклад від Better: перший внесок у $100 000 покривається розміщенням $250 000 у Bitcoin на рахунку в Coinbase. Коефіцієнт 2,5 до 1 закладає достатній буфер на випадок ринкової корекції. Якщо BTC впаде вдвічі від поточного рівня, застава все одно покриває суму першого внеску.
- Зберігання у CEX: Bitcoin має знаходитися на рахунку в Coinbase або іншій централізованій біржі, самокастодіальні гаманці не підходять.
- Ціна рахується за ринковим курсом без дисконту, але коефіцієнт 2,5 до 1 компенсує волатильність заздалегідь.
- Ліквідація можлива лише після 60 днів прострочення щомісячних платежів, а не через ринкові просадки.
- Перший кредит (Fannie Mae) і другий (криптозастава) оформляються як окремі незалежні угоди.
Чому власникам Bitcoin вигідно не продавати?
Традиційна схема купівлі нерухомості виглядала так: продати Bitcoin, сплатити податок на приріст капіталу і перевести гроші на рахунок. При новій схемі жодного з цих кроків немає. Застава не є оподатковуваною подією за американським податковим кодексом, тому власник уникає потенційно значного рахунку від IRS.
Якщо Bitcoin продовжить зростати після оформлення іпотеки, власник продовжує отримувати вигоду від приросту вартості. Це особливо актуально для тих, хто купував BTC роками і накопичив суттєвий нереалізований прибуток.
"Десятки мільйонів американців побудували реальний капітал у цифрових активах. Цей капітал тепер має прямий шлях до придбання власного житла, відкриваючи нові можливості для наступного покоління."
Марк Тройяновскі, керівник партнерств для споживачів, Coinbase, з пресс-релізу від 4 червня 2026
Яка регуляторна база стоїть за цим продуктом?
До 2025 року американські кредитори просто не брали криптовалюту до розрахунку при оцінці іпотечних заявок. Традиційно враховувалися акції, облігації і готівка. Зміна почалася після директиви директора FHFA Білла Пулте, пов'язаної із курсом адміністрації Трампа на перетворення США на крипто-столицю світу. Агентство зобов'язали визнавати цифрові активи на централізованих біржах. Самокастодіальні гаманці для цього не підходять.
Перший крок зробив оптовий кредитор Newrez у січні 2026 року: він почав приймати Bitcoin і Ethereum як заставу, але лише у продуктах без гарантії Fannie Mae і зі значним дисконтом до ринкової вартості. Програма Coinbase і Better стала першою з повноцінною державною гарантією.
Що чекати від Bitcoin-іпотеки далі?
Better планує розширити доступ до продукту на всіх кваліфікованих позичальників США протягом найближчих місяців. Наступним кроком може стати прийняття інших криптоактивів, хоча зараз підтримуються лише Bitcoin і USDC.
Проте не всі у Вашингтоні сприйняли новину схвально. Сенатор Елізабет Воррен ще у січні стверджувала, що прийняття криптовалюти в іпотеці вносить зайві ризики для споживачів і серйозні загрози стійкості фінансового ринку США. Цей тиск не зупинив запуск, але може позначитися на подальших регуляторних кроках залежно від того, як зміниться баланс у Конгресі.
Коментарі
Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов'язкові поля позначені *